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15万套婚房需求是怎么得出的?
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婚房似乎成为2006年开发商的救命稻草

号称15万对的结婚刚需听起来很诱人

但是这15万是如何得出来得呢?

我们先来看看历史数据

年份 国内居民登记结婚(万对)
1978 8.98
1979
1980 16.82
1981
1982
1983
1984
1985 18.24
1986 19.02
1987 15.53
1988 14.78
1989 11.70
1990 10.77
1991 9.87
1992 9.77
1993 8.98
1994 8.70
1995 8.40
1996 8.96
1997 8.84
1998 8.57
1999 9.05
2000 9.31
2001 9.30
2002 9.10
2003 10.82
2004 12.49
2005 12左右


很可惜,数据有些不全面

但足以说明问题

因为,数据表现为很规范的周期波动

这里要假设一些数据,79年12万对,81-84年17万对,这个数据还是合理的。

前一轮的结婚高峰期应该是79年(也有可能是80年,以下不重复了)

这一轮的结婚高峰期应该从2003年开始。

来者之差为25年

也就是说首次结婚年龄在25岁左右(符合国家标准哩;-))。

但是这里有两点需要注意
1、03年的数字明显小于79年(10:12)
2、03年之前的几年大于79年之前的数字。

第一个问题:03年的数字明显小于79年(10:12)不利因素!

这个问题我的判断是:

1、一部分人的结婚年龄要大于25岁。而且,这个趋势又扩大化的迹象。从2004年和1980年的数据可以得出这个结论。
2、计划生育的实行,使这一轮的高峰似乎不应该越过上一轮的高峰。

第二个问题:03年之前的几年大于79年之前的数字。似乎有利哦!

先来解释一下,我的判断是如下几个理由:
1、外来人口的作用。上海在90年代底和本世纪初引入了大量人才。-->2003年后,政策收紧了,是负效应。
2、郊区人口的首次结婚年龄小于城市,也就是说80,81年左右的郊区青年在03年已经结婚了。-->也存在首次结婚年龄推迟的现象,是负效应。
3、离婚率的提高,带动二次,三次婚姻的增加(不能只考虑小朋友的结婚哦!)-->影响无法判断。只是,经验判断,再婚者一般都有房的。

也就是说,三个有利因素的两个又成不利因素了。

以25岁为标准的话,今年进入结婚高峰的应该是82年生人。

约17万左右

那么,按照上述几年的数据经验

结婚人数还是维持在12-13万左右。

多增加的2-3万哪里来?

真正的高峰期应该在2010-2012年

那时的结婚人数大约在14-15万对之间。


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